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行业新闻


      近年来,深圳购物中心进入蓬勃发展期,大型MALL的出现正改变着深圳的商业格局。为更好掌握深圳购物中心发展特点、趋势和问题,深圳市零售商业行业协会与深圳市至祥投资集团联合完成了《2013深圳购物中心发展报告》(以下简称《报告》),并于23日正式对外发布。

      《报告》显示,截至去年底,深圳开业的购物中心已有46个,在建及尚未开业的购物中心超过25个。预计到2015年,深圳开业的购物中心总数将超过70个。深圳购物中心的总体运营基本保持良好状态,同时销售额增长乏力、地区分布不均、运营成本畸高等一些问题也伴随而来。

      去年新增购物中心12家分布不均面临供应过剩

      记者了解到,深圳购物中心主要是伴随着房地产行业的发展而快速壮大。统计显示,自2002年深圳出现第一家购物中心以来,目前深圳已开业运营的购物中心数量有46家,仅2013年开业的购物中心就达12家。近3年来,深圳购物中心面积的平均增长率为25%,数量平均增长率达到28%。

      目前的深圳10区中,有6区已有购物中心覆盖,数量最多的是南山区(10个),其次是宝安区(9个)和龙岗区(8个)。“宝安、龙岗是近两年深圳房地产发展最快的两个行政区,去年新开购物中心也主要集中在这里。”深圳市零售商业行业协会负责人称,目前尚未有购物中心的地区包括坪山、盐田、大鹏和光明。

      《报告》称,今明两年深圳还将新增25个购物中心,仍主要集中在宝安、龙华、龙岗等原关外区域,而盐田区也将在今后一年首次出现购物中心,填补区内商业业态的空白。“我们认为深圳市场未来至少可以容纳100个购物中心,深圳购物中心的数量和面积依然有较大的发展空间。”一名业内人士指出。但同时他也提醒,由于深圳购物中心分布不均衡,可能会导致局部供应量过剩的问题。

      另据了解,按照商务部公布的对购物中心新的定义,深圳未来几年建成的购物中心大多属于社区型购物中心以及地区型购物中心。“去年新开业的12家购物中心,半数都是社区型购物中心,这反映了深圳购物中心的发展趋势,同时也反映了开发商的成熟与务实。”深圳市零售商业行业协会副秘书长谢永明表示。

      收益好但销售增长乏力购物中心效益差距扩大

      调查了解到,从出租率和租金水平来看,2013年深圳大多数购物中心出租率保持在90%以上,租金收益也逐年递增。

      特别是位于福田、南山以及罗湖这三个商业和商务区的都市型购物中心,全年更是保持了极高的出租率,同时也保持了较高的租金收益。例如深圳都市型购物中心的代表深圳华润万象城,自2004年底开业后一年,出租率就达到了97.38%。从2006年起,出租率基本保持在99%以上,租金收益也逐年递增。

      但是,与出租率和租金同步增长形成反差的是,大多数购物中心的销售额增长乏力,只有少数优质购物中心的销售额与2012年同比略有增长;一些购物中心的单位面积年销售额甚至只有优质购物中心的十几分之一。

      数据显示,2013年深圳购物中心商业面积比2011年增长57%,然而当年的营业额仅比2011年的营业额增加近47亿元,增幅为13.8%,远低于同期社会消费品零售总额的增幅。深圳购物中心营业总额所占社会消费品零售总额的比例,也比2011年总体下降了0.93%。

      记者梳理该《报告》发现,去年深圳三个最大营业额购物中心分别是万象城、深国投广场(包括山姆会员店)和海岸城,营业额依次为61亿元、28亿元、20亿元,其中万象城的单位商业面积营业额最高。

      部分购物中心设计有缺陷致运营成本长期居高不下

      “深圳购物中心营业额下降,最根本的原因是一部分购物中心因自身原因导致其平效极低,同时也拉低了深圳购物中心整体的平均平效。”业内人士分析称,同时,2013年宏观经济增幅降低以及网购、公费消费治理等因素也对购物中心销售额产生了一定影响。

      此外,深圳相当数量的购物中心,面临运营成本长期居高不下的困境,其中电费已超过人工费用,成为运营成本中的第一大成本。本次统计的结果显示,深圳区域型购物中心的单位面积用电量,远远高于美国GGP公司区域型购物中心的平均用电量(约是后者的2.46倍)。

      即使与国内先进的节电商业企业相比,深圳也同样存在巨大差距。例如上海世贸商城2013年的用电量为2270万度,平均每平方米的年用电量仅为81度,不到深圳购物中心平均用电量262度的三分之一。

      “差距的产生主要是由于企业前期对物业设计时缺乏环保和节能理念,没有节能环保目标和节能方案,也没有专业节能公司或人员介入到建筑设计的过程,造成物业高耗能的硬伤。深圳购物中心的设计单位大多仅关注一些节能概念,而忽略实际的节能效果。”该《报告》指出。

      记者注意到,虽然深圳购物中心总体盈利状况不佳,但一些优秀的购物中心,其经营业绩依然保持了较好的增长势头。例如深圳万象城,去年每平方米商业面积的年销售额为3.8万元人民币,排名第一;而一些经营较差的购物中心,平均每平方米商业面积的年销售额仅为0.2万元,两者的差距达到十几倍。

      购物中心纷纷调整业态协会呼吁重视规划布局

      本次调查统计发现,深圳一些大型购物中心经过数年的快速发展,近两年销售额的增长幅度已明显放缓,发掘增量出租面积增加收益的方式已受到客观条件的限制。业内人士指出,“若要进一步提高效益,就必须不断对业态进行调整,提高购物中心的总体运营管理水平。”

      据悉,从2010年起,深圳不少购物中心就开始大规模调整已有业态,逐步将初期引进的那些面积过大、销售额较低的商店淘汰出局,包括服饰类、电器类等业态,加大引入餐饮、休闲、儿童教育、快时尚品牌等商家的比例,从而获得更多人气和更高租金。

      例如深国投广场将原先一家电器精品店腾出的位置,替换为两家餐饮和一家教育机构,大大提高了租金收益。此外,还对那些营业额不高、人气不旺的餐饮店进行了调整。在业态变化上最具代表性的是位于福田中心区的COCO PARK,2010年其餐饮面积达到总面积的35%,占比大于深圳多数大型购物中心。

      据了解,由于未来两年深圳还将出现更多的购物中心,同时综合业态百货店、超市以及其他大型商场的陆续出现,也会对购物中心的市场容量产生一定影响,行业发展面临不少挑战。

      对此,行业协会建议,一方面政府应该考虑通过听证或其他方式,促使新开购物中心布局和数量更为合理;另一方面,购物中心的开发商、业主、运营商、设计单位等,也应该具备更高的设计建设能力和管理水平。

No 项目名称 所在区 开业时间 商业面积(㎡) 备注
1 1234SPACE 罗湖 2013 18,000  
2 皇庭广场 福田 2013 80,000  
3 欢乐海岸 南山 2013 78,000  
4 宝能太古城 南山 2013 100,000  
5 海雅缤纷城 宝安 2013 170,000  
6 天虹购物中心 宝安 2013 72,000 合正汇一城
7 沙井京基百纳 宝安 2013 127,000 不含3万平方米广场
8 宝能ALL CITY 龙岗 2013 50,000  
9 万科广场 龙岗 2013 100,000  
10 银信商业广场 龙岗 2013 20,000  
11 佐阾香颂 龙华 2013 55,000  
12 佐阾1866 龙华 2013 45,000

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