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    日前,媒体曝出麦格理资本正在发起一笔商业地产项目所支持的商业按揭担保证券(CMBS)交易,此次发行规模共2.9亿美元。而涉及的9个零售地产项目是于2005年由万达集团手中购入。

    无独有偶,韩国第二大零售商乐天百货公司(LotteShopping)今日透露,公司一支商业地产信托在新加坡IPO将延迟到二季度,知情人士表示,乐天百货公司将把其韩国购物中心添加进这只房地产投资信托基金(REITs)中,利用此次IPO筹措10亿美元的资金。推迟上市是为了寻求更高的收益率。

    鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化,相关监管条例出台仍未有时间表,在商业地产这一“差钱”领域,内地不少企业通过“擦边球”手法进行资产证券化,进而融资。

    记者了解到,REITs的原理是把有稳定租金收益的大型物业转变成证券。当凝固的建筑变为可以流动的金融资产时,开发商可以一次性收回投入的资金,而小型投资者则可投入少量资金,分享一栋大型物业的收益。既可以封闭运行,也可以上市交易流通。不失为投资方理想的融资及退出渠道。

    高和资本董事长苏鑫此前公开表示,传统的房地产金融是开发贷款加上经营贷款,形式比较单一,时间相对比较短,不能够适合商业地产长远的发展。他认为,在中期,基金或者其他创新形式来支持商业地产经营发展。最终应该像成熟的商业地产市场一样,以REITs为主角来持有成熟的商业物业。

    近两年来,不少企业对此趋之若鹜,在国内REITs发展不明朗的环境下,设法曲线变现商业地产未来的租金。

    海印试水商业地产证券化

    早在去年5月份,海印股份就发布公告拟以旗下15处商业物业未来5年的租金收益为标的,发起不超过16亿元的专项资产融资计划。

    记者了解到,整个运作的流程是,融资方提供可提供稳定现金流的资产做抵押,由证券公司作为承销商和资产管理人,将资产打包证券化后,卖给投资者,券商收取佣金管理费,而投资者可以在交易所平台做二级市场的再流通和炒作。

    而投资者可选择购买不同期限的产品类型,比如投资1000万元购买5年期资产,利率为6.5%,则每年获得固定利息65万元,5年后一次性获得全部本金,5年收益为325万元,中途也可将资产按市场价再转让出去。

    这项计划上报后“石沉大海”,而证监会官方网站上周二披露了取消三项行政审批项目的公告,其中包括取消证券公司专项投资审批项目。业内认为,海印股份此项计划产品审批进度可能受此影响而发生变化。

    万通以项目股权易基金

    2013年的最后一天12月31日,万通地产宣布,以总价约11.98亿元向旗下基金管理平台出售公司所持北京金通港房地产开发有限公司34%的股权。金通港地产实为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司。

    根据投资基金说明书显示,基金投资期限为5+1+1年,最后一次性分配收益。万通地产表示,出售该地产项目后,公司预计可获得约1.76亿元的投资收益。

    鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化,万通将项目出售给旗下的基金平台,相当于做了一个变相的融资。

    保利地产实现养老地产循环补给资金

    同样是去年12月底,保利地产在北京对外发布了其养老战略。保利地产董事长宋广菊表示,未来十年,保利地产计划建设50个养老机构,在全国推动其养老地产的品牌。

    在其计划中,短期的投入阶段,可以通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期将用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道、实现REITs上市。

    对于未来保利在养老地产方面的盈利模式,宋广菊描述道:“未来十年对全国养老地产的品牌进行连锁经营,并对保利的现有社区进行养老辐射,配建5万~10万平方米持有型的养老公寓。计划通过12~15年的产权长期租赁,以一次性支付租金的方式进行资金回笼。”

    香港放松REITs监管看齐新加坡

    此前,越秀地产曾在香港将广州国际金融中心资产注入旗下的越秀房产投资信托基金,交易对价为134.4亿元。交易完成后,越秀地产的净负债率将从75.5%下降至40%左右。越秀房产投资信托基金则借此从以批发零售为主的物业组合转型为多元化组合,总资产值也从2011年底的约73.75亿元大幅增加两倍至约230.95亿元。

    相比内地监管层担心此时推出REITs,可能吸引更多热钱进入房地产投资领域。今年2月,香港证监会拟通过放松部分监管措施促进香港房地产投资信托基金(REITs)业发展。建议允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动,以及允许REITs投资金融工具等革新。增加REITs灵活性。

    评级机构惠誉称,香港证监会建议的修订是令REITs守则与新加坡看齐。据了解,新加坡已经是信托基金在亚洲上市的首选之地,无论是REIT还是其他资产。数据显示,新加坡证交所拥有近50只信托基金,累计市值近650亿美元。

    香港金融发展局则预计,若以成熟市场REITs占比计算,香港和内地房地产投资信托基金到2031年可发展至2.84万亿~5.35万亿美元规模。由于内地的REITs市场尚未发展,相关监管条例出台仍未有时间表,香港可抓住机遇成为以中国内地资产为主的REITs的上市地。

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