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    在核心城市的中心区域,“寸土寸金”就意味着必须精打细算,城市规划者和商业地产开发商正不谋而合地将目光转向地下。日前,上海首次通过招拍挂的形式成功出让了一个“地下空间”,即浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程。上海佳质资产管理有限公司以10亿元竞得了这块地下空间,溢价245%。

    除了上海,地下空间的商业开发已经在国内多个城市酝酿发酵,广州、佛山、深圳、杭州、无锡、德州等多个城市此前亦均有地下空间出让的案例。

    中国商业地产联盟副会长王永平分析,利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势。国内城市的地下商业就是一座尚待开采的金矿。业内专家同时也指出,地下商业概念虽然日渐火爆,但是目前经营成功的案例并不多。地下商业开发不能简单仿效普通商业地产的模式,聚客商圈和发达的轨道交通是关键。

    抢攻“地下城”

    佳质资产拍到的黄浦江沿岸地块位于陆家嘴金融城,是上海城市发展的战略核心区域,在业内人士看来,可以说是发展商业地产的黄金地块。

    “尽管地上是景观性质,但在地下同样可以实现商业空间的功能,因为周边商业配套比较少,可以预见这块地下商业空间的前景很好。”上海同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

    在张宏伟看来,这块地下空间之所以珍贵,是因为该区域的地上空间已经开发殆尽,去年一年内,这块土地周边仅出让了两块较小的用地,而地下空间的开发则可以进一步挖掘该区块的商业价值。

    政府无疑也认识到了地下空间的潜力。上海正致力于把地下“城市地图”构想变成现实——将1600多万平方米的地下空间打通,从而形成一个“地下上海”。杭州市制定了《中央商务区(钱江新城核心区)地下空间规划》,钱江新城核心区地下空间规划总建筑面积约为258万平方米。北京计划在2020年以前,重点发展17个大型地下空间项目,并达到9000万平方米的地下使用面积,是目前3000万平方米使用面积的3倍。

    据测算,到本世纪末,将有1/3的世界人口工作、生活在地下空间,地下空间已成为城市的战略性空间资源、新型国土资源。不同于过去城市发展过程中,地下商业仅作为商业地产的补充形式存在,在城市土地资源愈加稀缺,城市地面交通捉襟见肘的情况下,地下商业有望迎来长足发展的新机遇。

    “地下商业开发一定会成为商业地产新的发展方向,但是目前的地下商业主要集中在高铁、快轨交通枢纽中心以及大型购物中心下面,其他地方的地下商业比较少。对开发商来说,开发地下商业的关键问题还是选址。”张宏伟说。

    香港名店街商业运营总经理符然克也表达了同样的观点,他指出,欧美、日本等国家开发城市地下空间已经有150多年的历史,其成功依赖的就是庞大的交通体系。从香港、纽约、巴黎等国际城市的经验来看,在地铁沿线的物业中,受益最大的是商业,其次是写字楼,第三才是住宅。其原因首先在于地铁沿线备选位置更多,有利于开发地下商业空间;其次地铁可以带来旺盛的客流,有利于地下商业空间的繁荣;三是地铁可以改变商圈格局,有利于地下商业项目的崛起。

    “纵观所有成功的地下商业项目,基本上都位于人流量非常大的地方,定位为城市广场。所以,做地下商业必须围绕‘人气’,坚持‘定位’。”符然克表示。

    张宏伟也认为,只有根据人流特性,做好客群定位,才能实现聚客效应。

    地下风险犹存

    尽管商业地产的“鼹鼠”模式已经启动,从政府到开发商都跃跃欲试地“向地下要效益”,但业内人士也指出,实际上到目前为止,国内经营成功的地下商业地产案例屈指可数。

    大中华购物中心联盟主席助理柏文喜告诉中国房地产报记者,地下商业说到底还是由于地上空间稀缺而被迫开发的,从人的天性和习惯来说,毕竟还是不愿意进入地下。目前中国的地下商业发展尚处于初级阶段,不像日本那么发达,要培养客群进入地下商业,还需要一定的时间。

    “而且,目前的地下商业往往不注重技术问题的解决和地上地下整体化设计,这对地下商业的发展是不利的。”柏文喜指出,现在部分地下商场与相邻地上商城连接不够通畅,出入口没有过渡,联动效应不明显;一些“地下城”功能定位不准确,没有充分考虑人性化设计,通道压抑窄小,容易导致消费者停留时间短。

    业内人士指出,地下空间的规划必须具有超前意识,在经营模式和品种上,地下的商业经营与地上的商业经营要避免同质化,绝不能“新瓶装老酒”,要通过清晰定位,形成对地上商业的补充,这样才能成功引导消费者。

    在目前已有的地下商业中,柏文喜认为,经营比较成功的一是像沃尔玛这样的大卖场,二是经营时尚前卫饰品的小商业中心。“这类商业中心的特点都是聚客能力强,因此是地下商业首选的业态,”柏文喜表示,“此外就是依靠强势品牌带动的商业中心,济南银座和西安世纪金花钟鼓楼广场的成功,体现的就是强势品牌在地下商业中的带动效应。”

    此外,业内专家还指出,对于企业来说,进军地下商业的风险不仅在于设计和定位。消防抗灾、全采光、恒温等这些技术问题都必须纳入企业的考虑范围,因为其带来的成本可能达到地上建筑开发成本的几倍,对企业形成较大的资金压力。

    在柏文喜看来,地上商业地产还有一个不可回避的先天缺陷:没有产权。他指出:“根据我国的人防(人民防空)法规,地下空间既不属于开发商也不属于业主,属于人防。和平时期企业可以有经营权,但是不拥有产权。有些地方政府也能给企业办房产证,但这样的房产证其实是无效的,无法融资,银行也不接受抵押贷款。”这无疑将给企业带来更大的融资压力。

    但柏文喜表示,尽管地下商业地产目前还面临种种问题,但随着地下空间不断扩张,人们会慢慢形成地下消费的购物习惯,一二线城市地下商业前景依然值得看好。
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