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    一直专注“服务高端客户”、“聚焦一线和1.5线城市”的金融街控股,在2014年或将在二三线城市展开战略布局。与此同时,以办公楼和商业营业用房为核心的商务地产,未来仍将是金融街控股发力的主要方向。

    日前,金融街控股副总经理王志刚在接受采访时表示,今年金融街将与其他房地产开发商一样,采取积极的拿地策略,在城市布局上会重点关注经济发达地区,同时不排除进入二三线城市的可能。

    金融街控股“以销定产”的订单式开发模式,曾令其他开发商艳羡不已,目标客户的“高大上”,也给了金融街控股“只做一线城市”的底气。近期,金融街控股已经开始提供针对中小企业办公需求的服务,此番更表示要在二三线城市展开规模化复制,企业战略的个中变化耐人寻味。

    不过,王志刚同时表示,金融街控股专注商务地产的核心产品战略不会改变,“旅游地产等产品,只是公司产品多元化的一个方向,我们的初衷是围绕客户需求打造我们的产品”。

    启动规模化复制

    金融街控股作为以西城区国资委为实际控制人的地产企业,被认为在北京区域内具有其他企业无法比拟的优势。2013年,金融街最大的两笔交易来自于北京金融街南扩区域中向招商银行、太平人寿出售的整栋写字楼项目。这两笔交易的额度分别是39亿元和35.85亿元,总计近75亿元,贡献了金融街控股全年销售收入的近40%。

    从2013年金融街在北京地区的销售业绩来看,其161亿元的销售金额也要远高于已公布销售业绩的其他在京房企。在北京积累的一线城市开发经验和高端客户定制服务经验,一直被认为是金融街控股的核心优势。

    就在2013年8月,王志刚还在天津金融街中心项目“4C资产管理服务体系”启动的发布会上对媒体表示:“我们企业的定位是做高标准的写字楼综合体,高标准意味着高成本、高投入。一些经济不太发达的地区,在售价上暂时还达不到这个标准,因此金融街控股不会考虑布局二三线城市。”显然,金融街控股随后对其发展战略进行了新的调整,将全国范围的规模化复制纳入企业战略当中。“房地产发展已经进入规模化时代,未来必将会出现强者愈强、弱者愈弱的趋势,”王志刚对中国房地产报记者表示,“2014年金融街将与其他房产开发商一样,采取积极拿地的策略”。

    目前,金融街主要在四个城市进行了布局,分别是北京、重庆、天津和惠州,其中重庆、天津的土地储备均位于核心区域内。而占地达29平方公里的广东惠州项目,曾被认为是其进军全国市场的一个标志。

    “2014年,我们计划开拓一些新的城市,会将二三线城市纳入考虑的范围之内。”王志刚表示,在未来的拿地策略上,金融街的重点是“经济发达地区”。

    易居房地产研究院研究员严跃进认为,金融街目前采取的租赁和销售结合的模式有助于加快资金的回笼,为全国拓展提供资金支持。同时,随着开发用地日渐稀缺,房企都有动力进军不太拥挤的市场,未来的户籍制度改革也可能会给此类中小城市带来新的增长点。


    但业内人士也指出,金融街控股过去的高端商务地产模式,要复制到全国二三线城市并非易事。对于写字楼开发商来说,比起设计、施工、选址、销售,最难的还是在优越地段抢占资源。北京西二环附近的一整片金融核心区域,几乎都被拥有国企背景的金融街控股所开发。

    “(金融街控股)在北京地区的开发,实在太过简单。”严跃进表示,金融街在北京发展得比较好,“得益于其国企的背景,相应的政府资源优势比较突出”。同时,在北京这样的一线城市,金融机构、保险机构以及大型企业总部众多,金融街的售楼情况当然不足担忧。

    为了给规模化复制铺平道路,金融街也已经开始打造自己的商务地产服务模式。2013年开始在天津项目试行的“4C资产管理服务体系”就是希望通过四个服务中心——商务服务中心、资产管理中心、生活服务中心和物业服务中心的建设,来满足中小企业多层次的办公需求。

    王志刚表示:“对于金融街来说,客户需求是多样的,在进一步挖掘商务需求的同时,在二代产品里我们要把商业配套、生活配套进行结合,满足企业的需求。这是一个新的竞争格局,开发商要开发多元化的产品才能满足市场的需求。”

    回归商务地产主业

    不过,即便已经有规模化复制的计划,金融街控股却并不打算在业态配比上降低对商务地产主业的投入。“我们的优势在于商务地产,”王志刚对中国房地产报记者表示,“大型综合体项目的开发和销售,依然是未来公司支柱性营业收入来源”。

    金融街近日发布的2013年业绩预告称,预计2013全年营业收入约197亿元,比上年同期增长约14%;归属于上市公司股东的净利润约27.2亿元,比上年同期增长约20%。业绩稳定增长的背后,很大一部分来自于商务地产回归的创收效益。在其业务核心的北京区域,2013年金融街控股共完成161亿元的销售业绩,其中,来自商务地产的贡献高达135亿元。

    这与2012年金融街控股的住宅和商务地产对利润的贡献比例形成了较大的反差。金融街控股2012年年报表显示,当年房产销售签约面积约110万平方米,签约额约205亿元。其中,商务地产销售约为94亿元,占比45.85%;住宅销售约为111亿元,占比54.15%。

    “以商务地产为主的产品结构和发展战略受宏观调控影响较小,回归商务地产主业必然成为金融街的选择。”在易居房地产研究院研究员严跃进看来,随着一线城市住宅土地供应中越来越大的比例被用于各类政策保障性住房的开发建设,商品住宅市场的发展速度已明显慢于商业地产。

    同时,针对商务地产,金融街继续保持持有类物业和销售类项目“双轮驱动”的战略。其中持有物业所占的比重不小,租赁的收入也相当可观,这将为金融街提供稳定的现金流。资料显示,金融街目前总资产规模达到720亿元,净资产超过200亿元。

    业内分析人士认为,金融街控股未来如果要进行全国范围的大规模复制,必然面临资金链的压力,可能很难继续保持高比例的商业物业持有。其模式复制和规模化路径有待继续关注。

    商务地产自持必然面临收益回报期较长、前期建设投资较大的现实问题。为了在坚守主业的道路上打通公司快速周转资金的通道,王志刚表示,金融街将采取快销型住宅产品的打法。

    “未来,在坚持以商务地产为主之外,快销型住宅也是我们的另一个产品策略。”在王志刚看来,这样满足了客户对于不同产品的需求。商务地产可以遵循“慢”规律,而快销型的住宅则带来高周转,二者相得益彰。

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