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行业新闻


    2014年初,新加坡星狮地产提出将加大对中国地产的投资。实际上,外资对中国商业地产市场的重新看好,在2013年就已经表现得十分明显。

    来自第一太平戴维斯的数据显示,刚刚过去的2013年,仅上海商业物业大宗交易就共计18宗,总成交额264亿元,其中外资投资机构成交比例占86%。投资以优质低端的甲级办公为主,其次为核心区成熟运营购物中心。与2012年对比,2013年外资机构大宗成交比例上涨72%,可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心。

    而另一方面,商务部也在近期指导和要求地方商务主管部门密切关注外资商业地产投资及并购已建物业项目,研究外资投向物流地产和工业地产的发展趋势和影响,进一步加强对外资进入房地产市场风险的防范。

    2013外资地产热

    近期,黑石(Blackstone)房地产部门收购了总部位于深圳的购物中心公司SCP(深圳商置商业咨询管理有限公司)40%的股份。SCP是中国最大的购物中心公司之一。此次交易的规模尚不清楚。不过,知情人士表示,黑石投资额约4亿美元。

    凯雷集团在2013年5月底宣布收购苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权。这两处区域性综合购物中心由中国大型购物中心开发运营商深国投商置拥有和管理。此次投资由凯雷亚洲房地产基金的团队实施。

    铁狮门也将与中国国企上海陆家嘴集团进行合作,在前滩开发一个400万平方英尺的多功能综合体项目。通过此次合作,政府希望将前滩改造为一个新的商业区。

    华平投资在年初宣布投资地产相关公司同昌盛业、魔方酒店管理,6月底又宣布投资商业零售企业重庆砂之船实业(集团)有限公司。这三家公司也都涉足商业地产相关的项目。华平投资近年来已在中国运作多项地产项目且斩获颇丰。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,外资重返中国商业地产,原因除国际经济形势影响外,也与中国房地产对外商投资与国际资本开放程度由紧转宽有关。

    星浩资本专业投资人士余杨敏告诉记者,外资地产重回中国有自己的考虑。把房地产市场理解为投资市场的话,它与股票有类似的地方。过去十年,投资任何一只“股票”都有升值空间,并且升值迅速。但现在,这里更像一个结构市场,有看多的地方也有看空的地方,但总体发展前景仍优于发达国家。发达国家的房地产企业仍会加大对中国的投资。

    世邦魏理仕公司一位要求匿名的管理层人士告诉记者,该公司在中国有长期战略,短期的市场变化对他们的影响不是特别大,当然2013年市场表现特别不错,因此成交活跃。他同时表示,许多国外地产商进军中国,是在全球配置资源。在欧洲经济危机时从中国撤资,则是为了救助本国的企业。

    上述人士认为2014年更值得期待,他认为中国房地产行业虽然面临挑战,但长远来说应该看好,毕竟人口和市场基数很大,投资中国可以获得更多回报。现在欧洲有许多基金,他们的投资需求加之中国市场的特点,使投资中国成为必然选择。

    青睐商业地产

    无论是黑石收购购物中心公司SCP,还是凯雷集团收购苏州印象城和杭州古墩印象城相关股权,大部分此类投资都以商业地产为中心。相比国内房企,海外资本更青睐中国的商业地产。据报道,住宅市场风险过大,外资已经视为烫手山芋。而相比之下商业地产可提供比较稳定的现金流,因而成为成熟投资者更加关注的领域。

    自2007年开始,中国商业地产投资热潮初现端倪,发展到现在,几乎所有主流地产商都言必称商业地产,导致商业地产遍地开花。业内预计,中国购物中心每年将以300家左右的速度增长,2014年,中国购物中心总量将达到4000家。

    据媒体报道,2013年6月底,上海宝山万达广场在开业第二天,就因为前来购物消费的人流量过大,而造成了当地交通的拥堵。宝山万达广场是万达集团在上海继五角场、周浦、江桥后的第四座城市综合体。这些迹象让投资人相信,商业地产可挖掘的空间还很大。

    但外资企业主要还是以某个具体项目为中心进行投资运作,较少投资一个平台型的商业地产企业。除了纯粹的购物中心类商业地产外,外资地产基金同样青睐物流地产、旅游地产等地产类项目。

    外资地产企业参与商业地产开发的形态以基金为主。国内主要地产基金德信资本董事长陈义枫认为,美国和加拿大房地产开发企业主要以基金形式进行,所以它们进入国内也以基金形式为主,这和国内因为地产资金受限而不得不发起的地产基金完全不同。国外地产基金因运作时间长于国内,投资地产也多以股权投资为主,这也区别于国内地产基金多债权投资的形式。

    风险渐行渐近

    业内人士担心,2014年商业地产扎堆面市,将使招商难、销售难、开业难、经营难的问题进一步加剧。

    目前外商在中国投资尚面临许多政策限制。根据我国相关法律法规,外资在申请成立企业之前,必须获得或签署土地使用权与建筑物使用权的协议。已设立的外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

    严跃进认为,中国对外商与外资的开放程度将加大,尤其在新型城镇化建设和住房保障领域。据国家开发银行预计,未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元。我国加大对外资的引入,逐渐强化配套政策实施、放松资本管制,是解决资金缺口的必须环节。在我国市场化的政策导向下,中国楼市对国际资本的开放程度将继续加大。

    余杨敏则认为,企业的盈利能力更多体现在企业拿地时的地价和其他谈判能力,相比于利润,风险也更值得关注。无论是商业地产,还是住宅地产,外资地产企业仍然会关注一二线城市,一二线城市的购买力仍然强劲,不会出现温州和鄂尔多斯这样的突然断裂的情况。从风险控制的角度讲,这些大企业仍然会更关注一二线城市。但现在一二线城市的商业地产逐渐饱合,房企为寻求发展,难免进入次级城市,风险逐渐增加在所难免。

    亚豪机构市场总监郭毅也对记者表示,虽然个体商业地产的盈利能力与所在位置、当地市场是否饱合等有关,但总体而言,全国商业地产发展仍有空间。不过现实中风险也存在,国内商业地产一窝蜂式的开发,必将导致商业地产过快饱合,这种隐性风险也必须考虑。对商业地产开发中的风险,要对一城一池进行细致研判。
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