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    自上海自贸区成立以来,当地寸土寸金的现象愈发明显。据世邦魏理仕研究部最新统计数据显示,在2013年7、8月份,外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米,但截至2013年底租金报价最高飙升到每日9元/平方米,空置率也从此前的30%降到8%。


??事实上,自2013年9月以来,自贸区写字楼租金就开始上涨,尤其是在9月底自贸易区挂牌前后及“十一”后,出现了两次租金大幅上涨,甚至出现月内租金翻倍的现象。截至目前,自贸区部分写字楼租金涨幅已经超过500%。


??“原来自贸区内有一部分写字楼因出租情况欠佳被改成了酒店,而现在这部分酒店又重新改为写字楼对外出租。”昨日(1月6日),国际地产服务机构戴德梁行的一位负责商业地产租赁的主管向《每日经济新闻》记者介绍说,物业用途的改变,代表着当地物业市场前景格局的重大转变,写字楼无疑成为自贸区受益最多的一种物业。


??租金水平超过市中心

??紧靠海岸线的上海自贸区写字楼的租金价格,已经可以与上海市中心商务区的价格相媲美。数据显示,截至2013年三季度,上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区;到了四季度,就已把四川北路这样的优质板块甩到后面,逼近虹桥商务区。


??高力国际昨日发布的数据显示,截至2013年底,上海核心商务区的甲级写字楼平均租金为每日8.9元/平方米。


??世邦魏理仕研究部统计,外高桥保税区内目前最贵的写字楼,汤臣国际贸易大厦的报价,已从成立前(2013年8月)的每日3元/平方米,上涨至每日9元/平方米,4个月涨幅达200%,租金价格直逼市中心地段。该地区另一写字楼——外高桥大厦2013年8月至2013年底的租金涨幅更为惊人,其租金报价从每日1.3元/平方米,飙到每日8元/平方米,涨幅高达515%。


??德融地产分析师钱宁罗告诉《每日经济新闻》记者,受自贸区概念影响,加上区域内写字楼供应严重不足,导致整个外高桥地区的写字楼租金价格出现暴涨,“当地写字楼不仅供应量小,而且都是老房子”。


??世邦魏理仕研究部统计数据显示,目前外高桥保税区内,品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米。其中,楼龄在10年以上的占总量的56%,基本没有楼龄在5年以内的写字楼。


??世邦魏理仕指出,由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长,自贸区的个别写字楼业主已停用中介服务,自行接待上门咨询的客户,如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租,有的甚至已停止对外报价。


??世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为,上海自贸区的设立,令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中,有很大比例是来自抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小(仅供企业注册使用)、注册在区内、业务在区外的特征,且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。


??办公用地成紧缺地种

??记者了解到,上海自贸区自挂牌以来,已吸引大量企业入驻。截至2013年12月31日,自贸区内新设内资企业共3405户(含分支机构21户),注册资本(金)总额685.86亿元人民币;新设外商投资企业228户(含分支机构5户),投资总额13.38亿美元,注册资本总额9.8亿美元。


??有机构人士认为,随着大部分企业入驻上海自贸区,办公用地将成为最紧缺的土地种类,但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言,土地性质转变是不可避免的。


??一位不愿具名的人士称,自贸区写字楼集中地外高桥,有望成为自贸区内土地转性的首个试点区域,该区域的部分工业用地有望转成商业办公性质。


??事实上,外高桥在2013年8月30日公布的定增预案中,已经显示土地性质转变的端倪。外高桥定增预案显示,在其对上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中,跨国公司地区总部平台中的四个项目,既然为公司总部应当用于办公,而外高桥为该四个项目安排的地址,除卡尔蔡司项目外,均为仓库用地。


??有业内人士分析认为,“仓库改造成办公楼还可能,但住宅和商业地产,不会是区内重点关照的对象。政府还是非常谨慎的,临港现在也不随便接受投资,只有定制好的项目被认可。”

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