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    这一年,中国房地产报产业地产研究中心做了很多事情,发布了这个领域第一个“江湖座次表”——产业地产30强榜单,推出了第一本较为通俗易懂的书《中国园区》,并举办了以“服务实体经济”为主题的第四届中国产业地产高峰论坛,也接触和调研了更多活跃在产业地产领域的企业和机构。可以说,中国产业地产正在迅速成长,而我们有幸伴随着其一同成长和成熟,成长的每一步,都感慨良多。

    从来没有哪一种地产形态,像产业地产这样维系着国计民生、产业发展、区域建设和企业运营等多个因素。中国正面临着世界经济的大变革时代,在新一轮产业革命即将到来之际,中国的产业之路应该如何选择?又该如何权衡政府行政力量与市场化力量之间的选择?不同的产业路径,继续向前走的选择又在哪里?

    最优组合

    如果说2012年是产业地产井喷的元年,那么即将过去的2013年就是潮起的一年。新型城镇化推动着产业经济的进一步合理化布局,工业用地出让、集体建设用地流转、旧城区改造方面的土地改革动作都对产业地产的根源产生了前所未有的撼动和影响,而以菜鸟网络为代表的物流地产新势力与国家大力整治物流园区乱象相映衬,则集中投射出这个领域的利益企图和纷争。

    迄今为止,我们认为中国的产业地产正在走出一条自己独特的道路,没有其他发达国家的模板可以直接复制。其中一个重要的原因,或许就是政府与企业之间复杂的关系博弈。那么,究竟哪一种形态,才是适合产业地产长远发展的最优组合呢?

    在蛇口、张江这些早期工业园区以及随后崛起的高新科技园区,政府的主导力量异常关键——在产业的选择、政策的制定、企业的服务等方面,无不需要行政力量恰如其分地介入。

    如今,产业园区不再是地方政府的独家领地,越来越多的市场化力量介入其中,它们撬动资源的能力远超想象,甚至能够让一座产业新城拔地而起。产业地产要继续向前走,就必须坚信市场的力量,让多元化的资本力量融入进来。历史不止一次证明,只有一个非垄断、开放性的领域,才是一个能够不断上升、可持续发展的市场。

    当然,延续着历史的逻辑,在关涉整个国家产业发展的领域,政府的主导和推动力量一定是毋庸置疑的,但市场化的力量,一定是产业园区成败以及长远发展的决定性力量。

    纯民营化的产业园区必然有其弊端,过于逐利,或过度集中于产业投资,都不是一个区域产业发展之福;当然,过于官僚化的行政式发展更是大大不利于产业园区的长治久安,这在中国盛行的“土地招商”中已经弊端尽显。

    政府主导,适当地引导和监督,鼓励社会资本有序进入规范运作;市场决定,促成集群式发展,用多方共赢的模式因地制宜地运营市场化园区,这才是令产业地产成功的最优组合。所幸,我们已经看到越来越多这样的趋向,尤其是一些基金操作的模式,正试图将政府、开发商、其他资源提供商整合在一起,形成一种良性循环的园区操盘形态。

    两条路径

    现在来看,产业地产已经出现两条泾渭分明的路径。一种是瞄准中低端客户,建设大量的厂房与仓储,租售并举,这在目前仍然是制造业大国的中国还有广阔的用武之地。标准化的产品货如轮转,同时满足了政府和企业要求快速见效的需求,让这种类型的企业能够迅速扩张、另一种则以高端客户为服务对象,不仅有花园式办公,更有公寓、商业、娱乐、休闲、金融等配套,让整个产业园更像一个综合的OFFICEPARK。这种“城中之城”式的综合体模式不仅有较高的利润率,其优美清新的形象也容易让地方政府和企业客户一见倾心。

    那么,这两种路径又应该如何向前走呢?在工业用地弹性出让与价格提高,旧有厂房集约化改造的大趋势下,第一条路径可能会受到不小的冲击。不过,普洛斯、佳民、腾飞的模板告诉我们,“规模效应+金融效应”依然能够发挥很大作用。由于工业厂房和仓储物流稳定持续的现金流,加上物业出售和增值带来的可预测收益,将这些物业资产与资本市场、金融产品进行对接是必然的趋势。对于风险憎恶型的投资者而言,这些本身都是非常优质的投资品,相信未来会出现越来越多这种类型的信托、基金等产品。

    有了这些资本力量的助力,第一种路径的开发商也一定需要看清产业转移的路线。总体而言,一线城市周边当然是上上之选,其产业外溢在新城镇化趋势下是必然之举,而随着产业转移的不断深入,中西部城市则应该是提前布局的重点,一些重要的产业新区域和物流枢纽将是兵家必争之地。君不见,在中部物流重镇武汉、西南物流重镇成都,外资物流巨头已经争得头破血流,内地产业地产商决不能继续隔岸观火,错失良机了。

    第二条路径,不仅是一些产业园区开发商青睐的选择,包括五洲国际、毅德控股、卓尔发展这些商贸批发市场的开发商都非常重视。正是走了这条“产业地产商业综合体化”的路径,这些企业才得以全新的形象备受香港投资者的认可。

    这条路径看似光鲜,却暗礁密布。因为这条路径的选择,与当地区域的产业资源禀赋关联并不大,更多是在凭空制造需求。一旦需求并没有达到预想中的效果,烂尾之城的风险随时可能光临,因为产城一体是一个更大体系的工程,远非一张天花乱坠的规划图能够驾驭的。

    而且,这种模式需要开发商拥有更强的资源整合能力,实际上,开发商更应该叫做资源整合商和服务提供商。即便企业拥有了这些资源和服务能力,这种资源和能力能不能在企业扩张时复制过去,也是个很大的疑问。

    这也意味着,第二条路径要继续向前走,产业地产商的“内力修炼”要相当到位。目前,我们已经看到第一条路径在规模扩张方面做得势头正盛,然而第二条路径的下一步都处于摸索的阶段,未来态势则尚未清晰。

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