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    2013年沪上写字楼市场交投活跃,中原地产研究咨询部根据市场数据和走势推算,截至目前写字楼市场新增供应面积约308.9万平方米,环比增长81.53%,成交面积为248.8万平方米,环比增长48.2%,成交均价为22279元/平方米,环比下降8.27%。价格方面,今年出现两次比较明显的波动,分别是2月和8月,主要是由大型项目的整购引起的。年底则受市中心项目集中成交影响,均价出现翘尾行情。


??受个税政策影响和传统交易旺季等因素影响,上半年写字楼市场在3月和5月出现两次供应高峰,供应面积分别达到41.1万平方米和36.4万平方米。但由于个税政策被市场消化后,资金挤出效应不理想,交易量并未像供应量出现井喷现象,总体处于盘整回落状态。


??上半年在高供应的刺激下,以及楼市投资热情在下半年得到释放,整个市场热度明显高于上半年。进入8月,供应量再次出现井喷,共49.6万平方米,成交量也达到今年最高点31.5万平方米,成为历史新高,之后9、10、11月份交投维持盘整向上格局。


??上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示,2013年办公楼市场交投活跃,一方面是今年全球经济仍处于缓慢复苏阶段,而国内经济信心仍保持上涨。加之上海稳定的投资环境,近几年办公楼租金保持稳步向上的趋势,因此不仅是个人,包括企业也在寻求资本的增值,投资预期高涨是背后直接动因。另一方面,从产品结构上看,100平方米以下的小户型办公楼受到追捧,除了不限购、不限贷的优势之外,还满足普通投资客投资门槛低的需求。而全年库存不断刷新历史纪录,预计2013年全年库存量约554.3万平方米,不管是企业还是投资者都有必要正视这个存量压力的含义。


??今年写字楼市场显著特点是大宗交易案例比去年更为频繁,数额越来越大。并且从去年外资是收购主力不同,今年内地资本参与或直接收购的案例增多。比如,10月份李嘉诚出售东方汇经中心,收购总额更是高达71.4亿元,刷新今年整购金额纪录,最大的买家则是交通银行。房地产都是以地段决定价值,从收购的项目来看基本都位于中心区域,这些区域供应量有限,而且需求一直比较稳定。其次,这些项目已有或者将来会有稳定的租客,对企业而言会有稳定的现金流。随着房地产信托以及基金发展日趋发达,商业项目越来越注重资本化运作。


??上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示,3年前的住宅限购政策导致很多专注于住宅市场的知名开发商加大商业项目投入比例。随着项目建设周期到来,入市的办公项目越来越多,明年入市的项目还会延续基本格局。因此,可以预计明年库存持续攀升是大概率事件。不过,由于今年经济总体运行平稳,投资意愿维系一定热度,而且自贸区建设也是对需求的强大推动,这些都是有利因素。因此明年写字楼市场维持谨慎乐观,而价格方面还将会以2万元为基线上下波动。


??商铺市场:供应过剩零售业竞争激烈

??不断攀升的库存使得2013年开发商在商铺市场的推盘有所保留,根据中原地产研究咨询部数据推算,全年新增供应面积177.1万平方米,环比下降1.9%,成交面积178.9万平方米,环比增长18.4%,成交均价为20348元/平方米,增长7.8%。从交易均价走势来看,由于今年2月受普陀内环内商业项目入市影响,均价出现短暂攀升,之后缓步回落。总体来看,商业地产均价波动在1.8万-2.2万元/平方米范围内波动。


??今年商铺市场供应高峰出现在3月,为3年内第二高点,供应面积为36.1万平方米,随后出现回落盘整。在高供应量的刺激下,交易量也有出现放量行情,3、4、5月的交易量稳定在16万平方米以上高位盘整。


??经过上半年集中放量透支后续供求,经过2个月调整后商铺市场重拾升势,但势头略逊于上半年。交投缓慢爬升,成交均价波幅减小。年底受古北地区社区商铺大量成交均价出现反弹。


??从库存来看,由于今年3月出现超高供应,而当月销售并没有出现大幅度放量局面,故出现一次快速飚升,并且创下历史新高。从全年来看,商业地产市场保持供求平衡,因此在创出新高后出现盘整回落的走势。不过,从最高峰到11月仅降低2.4%,因此库存压力仍然巨大。预计明年库存仍会在高位盘整,一旦受大型项目入市影响,库存则会出现再度升高的走势。


??卢文曦表示,目前很多地方对大型mall项目特别推崇,都想打造成地标,很多项目甚至连招商都招不满。在经营内容上却毫无新异,经营品牌上则完全雷同,唯一差别只是地段不同。其次,在电商强大的价格优势下,零售业毫无招架能力,这些都是开发企业急需解决的重要问题。


??商业地产项目后续运营才是关键

??今年商业地产走势并不如其他细分市场那么凶猛,和多方面因素有关。商业地产开发只是项目的开始,项目运营才是真正重头。而商业地产往往需要一段较长的“培养期”,投资回报周期长,并非是一般中小企业所能承受的,这是今年商业投资热度没有上涨的动因之一。通过多年市场历练,中小投资客也具备一定投资理念和经验,社区商业成为重要渠道,而其特点就是面积小,总价低。因此看似市场买卖频繁,但对整体楼市交易面积的推动力却远远不够。这也反映出投资客抗风险意识逐渐增加。


??卢文曦表示,随着城市发展的重心外迁,商业地产需求也会随之向外发展,明年这种趋势会变得更为显著。一方面,土地供应转向外围,另一方面,消费主体也在外迁,尤其是外郊环地区更为突出。而市区土地供应减少,加之拿地成本的高昂使得开发意愿继续降低。


??预计明年这种结构性不平衡还会延续。而投资风险较低的社区商铺依然会受到小投资者青睐,明年商业地产市场将会有局部性和结构性表现机会。但在商业地产市场供应绝对过剩的情况下开发企业盈利能力将受到考验。明年交易量或将缓慢攀升,而价格上涨会受到抑止,呈现震荡格局。


??看好的商业地产类型

??上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示,上海一直保持较高的经济活力,对企业是一种非常大的吸引。上海自贸试验区建设,前滩和后滩的开发以及大虹桥建设已现雏形,都是存在很多发展机会,尽管写字楼市场供应过高,但还是存在区域性机会。


??但是从前景乐观的角度来讲今后的旅游地产或者养老地产发展机会更大。今年8月16日,政府主管部门提出,将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。首先从政策层面上支持养老产业的发展,而作为载体,房地产也会先行一步。其次,人口老龄化是不可避免的趋势,客观上有庞大需求。最后,随着城镇化道路的推进,城市内非劳动人口可能会外迁,旅游地产等会迎来机会。


??给置业者的建议

??卢文曦表示,商业地产和住宅是两个完全不同的领域,想要投资这类产品需要注意以下几点:首先,要摆正心态,所谓“长线是金”是对这类产品最好的比喻。尤其是商铺,至少要花费3-5年的时间才能形成商业氛围。真正能形成比较可观的利润可能是5年甚至10年以后。其次,商业地产投资适合资金比较大的投资者。真因为商业地产投资周期长,过程之中不可测因素较多,如果是一般小型投资者,抗风险能力较弱。再次,商业地产和住宅最大的区别在于经营和管理,这也是物业升值的关键环节。一个好的运营管理团队是物业租金稳定来源,并且可以保持较高出租率,从而提高物业价值。最后,商业地产投资风险相对于住宅而言要高,如果想降低项目经营失败的概率可以转投二手市场。因为二手市场项目多半已经经营成熟,有稳定的租客,也方便投资者预测未来收益。

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