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    日前,深圳市首例原农村集体工业用地成功入市并成交。


    当天下午,在深圳市土地房产交易大厦,深圳市方格精密器件有限公司以1.16亿元竞得A217-0315宗地。该地块位于宝安区福永街道凤凰社区,面积14568.29平方米,建筑面积69900平方米,规划用途为工业用地(新型产业用地),土地使用年期30年,准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业,挂牌起始价为人民币1.16亿元。据方格公司负责人介绍,该块土地将建设研发型写字楼及高端人才住宿公寓。


    按照深圳方格、凤凰股份公司与深圳市规划国土局签订的三方协议,地价款所得的70%为政府收益,30%划归原凤凰村成立的凤凰股份合作公司,同时凤凰股份获得该项目总建筑面积的20%,由方格公司建成后移交凤凰股份,作为配套物业,总面积13980平方米,其中食堂2000平方米,宿舍11980平方米。


    “这是质的突破,但并不是完全意义上的集体建设用地入市。”中国农业大学土地管理系主任朱道林告诉中国房地产报记者。


    破冰土地二元制意义重大

    深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中,率先遇到土地资源紧约束问题,用地供需矛盾突出,与此同时,原农村集体(尤其是特区外)实际占用大量土地,却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。


    深圳市于2013年1月8日以市政府1号文件的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6文件”)。其中,配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出,原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场,并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。所以深圳市优先启动宝安区凤凰社区的试点项目,常务副市长吕锐锋于8月27日赴凤凰社区现场调研了“1+6文件”实施试点项目,现场办公指导项目推进,并且制定了土地挂牌出让方案原则“3:7分成加20%物业”的收益共享方式。


    “直接允许非公益性用地进入市场,这与城乡土地二元制二律背反,但这是目前改革的方向。”全国人大代表蔡继明告诉记者。


    “这也是深圳市巨大的突破,深圳市原集体工业用地入市流转突破在于,其绕过须经征转国有用地的传统流程,只需继受单位亦即土地的实际使用方和国土部门签订补偿协议即可实现土地的转让。既有利于缓解产业空间不足的问题,也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。”深圳市规划国土局相关负责人告诉记者。

    部分面积用作宿舍公寓引争议

    十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出,建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制等。“凤凰社区农地成功出让,高度契合三中全会精神,意义重大。”深圳市规划国土局相关人士告诉记者,它推动了原农村集体建设用地入市,“虽然该宗土地并非法律意义上的集体建设用地,而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地,但它入市为不同权利主体土地的同价同权开辟了新路,对于建立全国城乡统一的建设用地市场具有借鉴意义。”深圳市相关负责人告诉记者。

    但这种创新举动也引起了争议,“凤凰社区”土地出让收益将按照相应比例由政府和原村集体共享,采取现金、物业等灵活多样的利益分成方式,实现社区股份公司、企业、政府等多方共赢。“该地区以1.16亿元成交,凤凰社区可按30%获得3480万元,同时可无偿取得20%的商用房性质配套物业13980平方米。但集体建设用地进行流转是为了搞活经济,最重要的是规划其用途,土地的所有者是谁不要紧,但无论谁的土地都不能擅自乱用,而要按照用途管制来用。深圳市规划国土局通过招拍挂将农村土地入市,这块土地已经成为市场用地,然后在上面盖房子,这个属于商用房,实际很大部分用作了住宅用地,这个土地性质实质上起了变化了,这的确是个投资机会,但部分面积‘变性’是否合法仍存在模糊空间,所以这种投资机会的风险很大,所以国土资源部应该尽快地制定相关政策监督集体建设用地入市的土地性质问题。”北京京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉记者。

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