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    当住宅市场的更新逐渐深化之后,在2013年,商业地产正迎来前所未有的市场更新,而与住宅市场不同,作为交易平台的商业地产市场,面对与同行间激烈竞争的同时,也面临着新媒体时代的种种挑战,电子商务、移动商务的迅猛发展,不但造就了国内品牌市场的繁荣,也让实体商业面临着新挑战。


    即便如此,城市对交往与交易空间的升级要求,仍然让商业地产成为当前最热门的投资领域。从一线城市到二三线,甚至四线城市,商业地产的开发热潮在一波波向下蔓延。而与之相对应的,则是其他行业企业纷纷加入商业地产开发大军。从前首富宗庆后,到外资巨头沃尔玛,无不将触角伸向了商业地产开发。


    电商凶猛

    有了去年双十一点疯狂战绩,今年的马云更加夸张。是否能赢得之前与实体商业的赌局好像早已不再关心,马云的目标早已经改为“降低中国房价”。先不论马云这带有时代责任感的口号,是不是早已超出了其互联网企业家的能力范围。仅凭其降房价的气魄,足见电子商务对当前中国经济,尤其是商业领域的影响之大。


    而在电子商务所有影响中,首当其冲的就是实体商业。对实体商业的开发者来讲,如何面对电商挑战,早已是行业不能绕开的话题。


    今年的双十一,淘宝网和同为阿里巴巴旗下的天猫商城,其成交速度和数量再一次令行业咋舌。仅用55秒,销售额就超过1亿元,之后6分7秒超10亿元,5小时49分超100亿元,13小时39分超200亿元,21小时19分超300亿元,24小时达到350.19亿元,数据记录着淘宝天猫“双十一”辉煌的一天,也激发着实体商业对未来的思考。巨大交易额数据的背后是电子商务对实体商业的疯狂冲击,更是新商业模式驱动下的产业革命。


    虽然双十一前,线下实体商家也纷纷应战,但各大实体卖场促销活动更多的是无奈之举,根本无法给淘宝和天猫造成实质性的威胁。实际上,在电商规模化、社会化发展的大趋势下,如果将电商视为实体商业的“敌人”,那么实体商业根本无反击之力。不管线下实体商是否愿意,“电商试衣间”的宿命终究难以逃脱,客流、资金流、信息流早已被电商大量引流。


    智者察同,愚者察异。在线上电商不可忽视的强大存在和不断的壮大下,电商落地的需求,移动互联网将成为线下实体商融合电子商务的契机,或许正是其转型创新的关键。


    银泰集团作为商业领域的重量级企业,在几年前就搭建了完整的电商销售平台,并且凭借其在高端品牌领域的多年深耕,将自己的电子商务聚焦于高端平台,使其与其它电子商务平台形成差异化。此外,银泰的新战略,还是将线上与线下结合,每一个银泰商城,都实现了WIFI的全覆盖,任何实体店的商品,都与网络商品进行比较。


    除了开发企业,品牌商家也在尝试与电商的结合方式。服装品牌佐丹奴在开设网上商店的同时,也将网点与实体店打通,任何网上商品,均可以到实体店进行退换货。这就将实体店面的服务优势,与网络店面的便捷化结合起来,形成了实体与电商的融合。


    而近年来刚进入商业地产开发领域的零售巨头苏宁,则在整个公司范围内实现了互联玩管理方式,并以线上线下同步到运营模式,将公司更名为“苏宁云商”。


    向体验和上游靠拢

    电子商务虽然能够实现线上与线下产品的同步,但线上消费,仍不能解决实体商业消费带来的消费体验。而由体验式消费吸引人流,从而带动其他消费的新商业模式,几乎已经成为当前大型城市商业项目的主要发展方向。


    在所有体验消费当中,曾经被认为是过时设置的电影院,如今几乎已成为城市综合体或大型商业项目的标配场所。与此同时,儿童乐园、溜冰场等大型项目也已经在大型商业项目中频繁出现。


    大型体验场所的植入,就好象在体内设置了一个器官,并通过其带动为身体的其它角落输送营养。但在电子商务的步步紧逼下,器官化的体验消费,并不能解决市场的冲击。2013年开始,不少实体商业开始将体验消费植入到整个项目,体验商业也在逐渐向细胞化发展。


    正在打造全产业链的阳光新业集团,今年就新启动了零售品牌代理业务。


    而该业务目前引入的品牌就全部锁定在具备体验性的国际品牌上。前不久刚刚在北京开业的红星美凯龙旗下首座爱琴海购物中心中,餐饮品牌的数量就超过了50%。


    不论是一般零售品牌向体验性零售品牌靠拢,还是餐饮等体验消费的大幅增加,实体商业回避电商冲击,转型体验消费市场,已经是商业地产发展的大势所趋。


    此外,在电商对零售业营业额的分流下,有不少零售企业开始通过进军地产,以降低上游成本。娃哈哈集团就表示未来五年将建100座城市综合体,包括自建,合作经营等多种形式,而就在上月,娃哈哈的首个项目正式启动。此外,沃尔玛、物美、森马、日之泉等等企业也都在进入商业地产领域。8月中旬,日之泉皮草皮革总汇在广州中大布匹商圈启动招商,标志着这个主营食用水及足球俱乐部的日之泉集团正式进军商业地产。此外,沃尔玛在华购物中心投资开发项目已经正式启动,两到三年的开发周期内,以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物中心就可能亮相。另一家国内零售业巨头物美集团也在今年加入了商业地产开发,北京首家挂牌入市交易的地下空间地块北京市国家雕塑园地下文化娱乐中心项目用地,经现场竞价后由北京物美置地房地产开发有限公司拟3.22亿元竞得。


    事实上,零售业本身具有商业管理优势,进军房地产后,如能将商业优势与地产结合,那么无疑将带动整个行业的发展。但开发经验不足的零售企业,能否将开发管理、项目定位等地产问题处理好,仍有待观察。

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