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    今年底,宝安区福永街道凤凰社区的一块工业用地有望正式挂牌出让。尽管这是一块建筑面积仅有约1.46万平方米的“袖珍”用地,但因为有望成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点,备受外界关注。


??这虽然是深圳土地改革的“一小步”,但意义重大。它的探索,与三中全会对土地制度改革思路和精神“不谋而合”。三中全会在建立“统一的建设用地市场”方面有突破性要求,赋予农村集体经营性建设用地,与国有建设用地平等的地位和相同的权能。深圳自2012年5月25日正式公布《深圳市土地管理制度改革总体方案》,新一轮土地改革启动一年多来,聚焦存量土地二次开发利用,结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求,推动深度城市化已初现成效,在土地改革方面有望走出一条新路。


??社区土地即将挂牌入市

??昨天上午,记者前往凤凰社区。从地图上看,这块有望年内出让的地块,位于广深公路(107国道)北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域,呈三角形。记者从福田出发从北环上广深高速,经机场出口驶离高速公路后,沿广深公路福永方向前行约5公里后到达,全程行驶约40分钟。

??在现场,记者看到,该地块与广深公路仅隔了一块绿化带,呈三角形,目前被作为临时停车场使用,边缘建有一座两层高的垃圾中转站。该地块附近主要以六、七层高左右的住宅为主,附近有一家医院和一个综合市场,生活氛围浓厚。


??据记者了解,早在今年1月,深圳市政府出台“优化资源配置促进产业转型升级“‘1+6文件’”(下称“1+6文件”),原农村集体经济组织继受单位,实际占用的符合城市规划的产业用地,在厘清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。两种收益分配方式供选择:第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。凤凰社区这一块即将挂牌出让的工业用地,正是“1+6文件”发布之后首个通过审批的试点。


??“目前正在走挂牌出让的程序,没有遇到大的障碍。”昨日,记者辗转联系到凤凰股份公司的相关负责人文先生,据他介绍,出让的收益模式将会按照第二种方式。“成功出让后,社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业,成为其股东。”文先生表示。这样的方式对于原住民来说,收益比简单的租地或卖地更“可持续”。


??盘活存量土地是改革核心

??与国内其他一些城市不同,深圳在经历了1992年和2004年两次土改之后,特区内外的农村集体土地全部转为国有,原村民全部转为城市居民,集体经济建立了股份公司形式,将全市土地纳入政府统一管理。从理论上说,深圳并不存在常规意义上的“农村集体用地”。


??“但是很多土地在完善土地权益过程中还存在争议,在实际操作过程中出现‘土地政府拿不回、集体用不了’的尴尬局面。”昨天,市规划国土委相关负责人对记者表示,年初推行的“1+6”文件,允许符合条件的产业用地入市流通,实际就是对于盘活这些土地的一种尝试,如果可行,不排除将来会有更大限度的放开。而这些政策的创新,正符合三中全会中央对土地制度改革作出的新部署、新方向。


??“对于深圳而言,新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。”上述负责人对记者说。众所周知,深圳的土地资源极为紧缺。据记者了解,我市新增用地即将耗尽,新一轮土地利用总体规划确定,全市建设用地总量为976平方公里,目前仅剩约46平方公里,可以说增量用地用于基础设施配套建设都不够。因此对于存量土地的开发利用显得至关重要。


??显然,相较于增量土地,存量土地涉及大量的权益主体,存在更加错综复杂的利益关系。“说白了,新一轮土改的突破口一方面是对土地权利、权益的明晰化和再分配,另一方面是加大二次开发的市场化配置力度,促进土地高效利用。”一位熟悉深圳“土改”政策的专家对记者说,城市更新、土地整备工作等,都是在这个大的框架下进行,深圳已做的大量探索和尝试都可以成为其他城市借鉴的经验。


??土地和建筑物确权是难点

??事实上,深圳新一轮土改启动以来已经取得显著成效。据记者了解,2012年我市土地利用模式的拐点已经出现,存量用地供应占供地总量的56%,首次超过新增供地。未来,存量用地供应还将继续加大,成为我市今后发展的主要支撑,今年达到土地供应计划的70%。


??在采访中,无论是主管部门相关负责人,还是业内专家,均认为三中全会中央对土地制度改革作出新的部署,深圳已经走在了全国前列,但是未来依然面临一些问题和挑战。这些问题不仅深圳有,全国其他城市也有。例如作为土地管理制度改革的重要任务和基础工作,对大量“土地和建筑物的确权”无疑是最大的难点。同时,平衡好市场在有限的土地资源配置中的“决定性”作用也至关重要。


??还有专家指出,要保持城市活力必须要产业优先,但是对于一些想要扶持的产业,地方政府必须摆脱过分依赖通过土地供给方式的扶持。“要充分发挥市场机制,例如以税收或补贴等优惠方式,取代以前用低地价引进产业的做法,把对企业的支持由隐形变为显性,这样更加公平透明,导向性也更明确。”该专家表示,如果深圳能够在这些问题上走快一步、走远一点,无疑会在新一轮改革中继续发挥“排头兵”的作用。


??地块简况

??土地位于深圳宝安区福永街道凤凰社区,处于广深公路(107国道)北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域,呈三角形,用地面积14568平方米,已长期处于闲置状态。该地块与广深公路仅隔一块绿化带,目前被作为临时停车场使用,边缘建有一座两层高的垃圾中转站。


??收益模式

??此次凤凰社区农地入市的收益模式为,市国土基金与农村集体经济组织按7:3的比例分配收益,并且后者持有总建筑面积20%的物业。

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