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行业新闻


    近期多家国际代理机构的2013年第三季度市场报告中显示,零售物业一面持续租金累计增长,一面开始出现发展不均衡的现象,成为业界关注的重点。

    近5年来,中国整体零售物业市场租金累计上涨超过两成,一线城市的累计涨幅更是高达28.5%。一线城市高企的租金,使得租赁面积需求较大,诸如快时尚品牌类的零售商承受巨大租金压力,开始下沉至二三线城市发展。

    与此同时,北京作为国内最成熟的零售物业市场之一,也开始出现零售市场发展不均衡、甚至局部过热的情况。

    “逃离”一线城市

    “当前国内零售业扩张确实在放缓,特别是奢侈品、受电商冲击的百货店以及国内品牌,甚至有关门的现象,但随着一线城市租金高企等因素,以及二三线城市供应量大促使部分零售品牌开始呈现周边化、下沉式扩张趋势。”世邦魏理仕执行董事陈仲伟表示,一线城市高企的租金,使得租赁面积需求较大诸如快时尚品牌类的零售商承受巨大租金压力,开始瞄准二三线城市发展。实际上,部分零售商在一线城市扩张放缓其实从去年下半年就开始了,部分商场招商出现延期,电商冲击以及“三公消费”的遏制等都产生了影响。

    据世邦魏理仕研究部统计,过去5年(2008年~2012年),中国整体零售物业市场租金累积增长20.5%,其中一线城市上涨较快达28.5%,而二线城市租金增长为16.1%。在租金方面,至2013年下半年,一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币,而二线城市仅为每天每平方米25.6元人民币,前者为后者的1.8倍左右。

    陈仲伟介绍,以近年来进入中国零售市场最活跃的4大国际快时尚品牌——UNIQLO、ZARA、H&M和C&A近期的开店情况变化就可见端倪。从2012年初至2013年上半年,上述快时尚品牌新增门店共计207家,其中一线城市新增55家,约占总数的26.6%,二线城市新增82家,比重高达39.6%;三线城市新增70家,占比约为33.8%。

    “即将来临的中国购物中心供应高峰期一方面将给品牌提供更加广阔的选址空间,另一方面也暗藏着局部区域过度竞争、业主经营压力过大、低效率扩张挤占品牌商业资源等不利于可持续发展的隐患。”对此世邦魏理仕方面建议,无论是业主方还是快时尚品牌本身都应该保持理性的态度,理性沉着应对中国零售市场未来巨大的发展机遇。

    局部过热

    作为中国的商业中心,北京零售物业市场各商圈的未来供应趋势正在发生改变,零售物业市场发展的不均衡现象也反映在不同物业类型之间。

    根据《北京零售物业市场深度调查》,目前北京零售物业市场的存量分布已经呈现出不均衡的态势,或将出现局部过热甚至过剩的情况。

    世邦魏理仕环球研究部中国华北区董事陈红飞告诉记者,“在过去的7年间,北京零售物业市场经历了3次供应高峰。然而,供应模式却在发生着转变,其中,核心商圈即王府井、西单和包括中央商务区及燕莎三里屯在内的大中央商务区,占现有市场总存量32.5%的份额。”然而,相对于目前核心商圈的市场占比,未来有50%以上的新增供应就显得更为严峻。基于世邦魏理仕研究部2006年~2013年的北京零售物业的新增供应量及潜在供应量的相关统计和测算,世邦魏理仕指出,从2013年第三季度到2016年第四季度,北京零售物业市场约有230万平方米的新增供应,其中超过50%来自于核心商圈。仅王府井到2016年将有427178平方米的新增供应,占未来总体潜在供应量的最大份额,该区域目前现有存量占比仅为总量的5.8%,到2016年底存量占比或将达到8.7%。

    显然,这样的不均衡现象并没有被开发商所注意,大家仍然希望挤进传统核心商圈贴身肉搏。

    “零售物业市场发展的不均衡现象也反映在不同物业类型之间。城市购物中心占据着优质零售物业存量较大的市场份额,表明其或将呈现市场饱和的趋势。”陈红飞指出,从各类购房中心的数量上和面积上看,社区购物中心都占比最低,目前仅11%的市场份额表明,规模较大的中低端零售物业市场,仍然被以临街店铺为代表的传统零售物业类型占据着。

    按照这一趋势发展下去,北京零售物业市场必将出现个别区域或个别物业类型的过剩。

    “造成这种零售物业市场的发展不均衡,我们认为跟越来越多的住宅产品开发商转型商业地产有关。这些刚刚踏入商业地产的开发商,往往愿意挤入看上去更热门的一线城市核心商圈,和体量庞大影响力更大的城市购物中心。”陈红飞指出。

    然而,商业地产的难度在于,需要较长时间才能培育成熟,将会对开发商的资金形成严重的积压,而其资金回报周期较长,无法满足债务的要求,或许会导致开发商的亏损。

    与此同时,受到北京零售物业市场发展不均衡的影响,定位的同质化及部分区域的大量供应,可能会导致区域市场的过剩现象,使得这些转型零售地产的开发商不得不面临激烈的市场竞争。
 
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