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    在一片争论声中,广东提出了一个整合前海、南沙、横琴3大综改区的大自贸区计划。这一计划尽管尚在初稿形成、将与中央政府沟通的阶段,却已对深圳前海形成了直接利好。

    “前海预计规划建设1200万平方米写字楼,360万平方米商业,300万平方米左右的住宅。”10月21日,一位在前海咨询委员会任职的香港经济界人士接受中国房地产报记者采访时表示,“尽管需要进一步论证,但可以肯定的是,前海的大开发已经开始,土地价值将越来越高。”

    先行先试

    截至今年7月26日“前海土地第一拍”之前,前海的定位已经逐渐明晰为“深港现代服务业合作区”,成为具有全国意义的金融开放试验示范窗口,“对外开放,先行先试”。根据前海管理局的官方介绍,前海将重点发展金融、物流、信息、科技服务以及其他专业服务,将努力发展成为香港和内地紧密合作的先导区。

    “前海的发展逻辑是,首先集聚境内外的机构、人才和资金;其次是创新,即贯彻国务院“前海22条”里有关金融改革8条,探索人民币回流渠道,支持香港银行机构对前海的企业和项目发放人民币贷款,支持在前海注册、符合条件的机构在港发行人民币债券。”前述香港经济界人士解读到,针对其他综改区的竞争压力,前海将首先用好国务院批准的“先行先试”,在利率、跨境模式乃至监管体制上进行突破;最终阶段是实现“特定区域内、良好管控下的金融自由”。

    中国(上海)自贸试验区成立后,前海管理局即进行了专项研究。一位要求匿名的前海管理局负责研究工作的规划建设处人士告诉本报记者,前海具备了叠加自贸区政策的基础条件。“自贸区旨在推进贸易便利化,推动向离岸自由贸易、服务贸易转变,特别是离岸金融试点等,具体将可能落实资本项目的管制放开、人民币自由兑换、贸易壁垒消除等,这刚好与前海地处深圳、广东,毗邻港澳的区位优势对接。”这样的区位优势不断得到巩固。近期,广东省出台《关于支持前海加快开发开放的若干意见》,为前海自贸区建设提供了10个方面、共36项具体支持措施的政策支持。

    与此同时,近期粤港合作也有新进展。对前海进一步通过加强与香港合作来促进自贸区建设提供了支撑。

    “与上海自贸区一样,前海早在2008年10月就设立了前海湾保税港区,2012年实现进出区总值69.93亿美元,同比增长68.7%,单位面积产出效益在全国14个保税港区中名列第一。这种双重政策优势将推动前海成为国内成本最低、功能最全、通关最快、与国际市场接轨程度最高的保税港区之一,将有效推动前海湾保税区向自贸园区转型升级。”前述前海管理局规划建设处人士表示。

    商务中心价值凸显

    重重利好是否太过宏观而无助于具体经济事务的开展?这样的疑问在深圳随处可闻。但在深圳高职院房地产研究所所长邓志旺看来,深圳房地产及其相关行业正需要这样的宏观利好。

    “前海发展现代服务业最直接的是推动对高端办公楼宇的需求。”邓志旺在接受采访时认为,由于在前海登记注册的公司将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠,这对整个写字楼尤其是高端写字楼市场会产生重大的影响,对其他区域尤其是福田中心区带来很大的压力。

    仲量联行亚太区地产部董事总经理PaulMuller也认为,按照已经公布的规划,前海将带来80万人就业,而前海内部仅仅能解决30万人居住,这意味着还有50万人需要解决居住问题。“这50万人相当一部分迁移到前海周边区域居住,将导致周边区域物业价值攀升。”目前,前海正在大力改善区域内的交通配套。“这是我们最为看好的直接利好。”扎根宝安的富通地产一位高层21日接受本报记者采访时表示,前海的每一项优惠政策都会对宝安中心区形成利好,现在则开始对南头、碧海等区域形成影响。其中,前海分步开发住宅的方式是核心因素之一。

    “无论短期还是中长期,前海对深圳房地产市场的影响则是全方位的,因为它是深圳‘关内’惟一有待开发的大面积整块土地。”PaulMuller认为。
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