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    相比中粮置地日前大规模注资硬闯港股的风光,同属中粮集团旗下的A股上市平台中粮地产则多少有些落寞。

  然而落寞之于,中粮地产还是在积极寻找发展机会,而在深圳,无疑会聚焦于城市更新。

  10月22日,中粮地产发布公告称,其已与创维电视子公司新创维电器签订合作协议,就获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目展开合作。

  根据协议,中粮地产深圳公司将获得上述项目的实施主体和用地单位资格,并向新创维电器支付拆迁补偿费用16.5亿元。

  中粮地产表示,本次交易有助于公司在深圳地区拓展新项目,有利于公司主营业务的发展。

  16.5亿接盘创维

  资料显示,创维城市更新项目地块拆迁用地面积约11.49万平方米,分为7、8、9三个地块。其中07、09地块为二类居住用地,08地块为一类工业用地。


  同时,目前创维项目已取得深圳市城市更新单元专项规划批复,且相关公司已取得《建设用地规划许可证》,不过地块尚未补交地价,亦未签订国有土地使用权出让合同。

  就此,中粮地产表示,若公司成功获取该项目,预计将向政府相关部门补交地价款约9.11亿元,具体以实际发生金额为准。

  对于是次与创维的合作,中粮地产证券事物代表范步登表示,这符合公司在深圳发展的策略,但该项目还没有被纳入深圳城市更新单元计划,也还需要相关政府部门的审核,目前更多的还是前期工作。

  但是,以目前深圳城市更新的相关政策,中粮地产成功获得上述项目的可能性极大,之后中粮地产将在深圳拥有三个城市更新项目,用地面积将超过150万平方米。

  在此之前,中粮地产拥有与城市更新有关的项目包括深圳宝安区22区中粮工业园,以及宝安区25区两大项目。

  范步登曾介绍道,上述两个城市更新项目中可拆可建的占地总面积约16万平方米,还有占地约80万平方米的园区厂房用于出租或办公,可出租面积超过120万平方米;只不过这部分用地暂未列入深圳城市更新计划。

  不过,上述两个项目的情况却不尽相同,范步登表示,由于22区中粮地产拥有90%权益,且已经申报通过,整体情况不会特别复杂,但与22区相比,25区的情况就相对复杂一些。

  深圳相关业内人士也指出,目前25区中个人商户比较多,同时还有一些企业机构,所以尽管25区的申报也已获批,但由于涉及拆迁利益主体太多,该项目进展一直不顺。

  城市更新之难

  得益于城市更新,中粮地产虽然已在土地空间极为有限的深圳拥有不少土地储备,但要将这些项目顺利开发,进而转换为经济效益,中粮地产可能仍需长时间等待。

  其实除此次直接收购的创维项目外,中粮地产所拥有的其余用地均属于历史遗留资产。2004年12月底,中粮受让深保投公司持有的深宝恒59.63%的股权,而中粮地产也由深宝恒变更而来。

  对深宝恒的收购,不仅为中粮地产搭建了资本运作平台,同时也为其储备了大量的工业用地。

  范步登曾表示,深宝恒下面的资产不仅仅是22区、25区两个,其实还有很多土地,大约有100万平方米的土地分布于宝安区福永大洋开发区以及艾默生工业园。只是由于这些地方比较偏远,暂时还没有被纳入城市更新单元。

  其实,此次中粮地产收购的创维项目也面临同样的问题。相关业内人士就指出,光明新区在深圳的发展版图上还是较为落后,城市更新的推进步伐也较慢,同时该区域目前周边房价还处于深圳的低位,因而从盈利角度来看,创维项目并不会很高。

  而相比专注深圳城市更新项目的佳兆业、京基等房企,中粮地产在此类项目的拆迁谈判、项目推进和整体运营方面的经验肯定不足。

  不过,上述人士还提到,由于深圳中心区的地价不断攀升,通过市场招拍挂获得地块,不仅竞争难度大,且项目运营和开发难度也会加大,虽然创维项目位置偏远,但拿地成本却会相应降低。

  另外,众所周知的是,深圳城市更新项目除拆迁难度外,还将面临资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大等问题。

  虽然中粮地产贵为央企,在上述方面可能会有一些优势,但由于其在中粮集团内部地产整合中处于尴尬位置,因而是否会得到集团的有利支持,目前还尚未可知。
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