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     工业房地产是企业工业生产活动的载体,其需求受制于工业品的引致需求,在国家频繁出台行业调控政策的大的背景下,有人预言,受此影响中国土地价格预计将提高近50%。于是开发商担心土地成本增加后利润将进一步减少,暴利的年代一去不复返了,购房者担心房价也会随着地价水涨船高,一时间弄得人心惶惶。针对此现况,9月11日国土资源部政策法则司司长甘藏春出面澄清:“上涨五成只针对工业用地,并表示从这次出台的土地调控政策看,工业用地在各主要成本上都将有所提高。”细观当前中国地价成本主要由三个部分构成:一是取得成本,这包括给予被征地农民的征地补偿安置费,以及给予城镇居民的拆迁费用;二是开发成本;三是政府收益,包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费,以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。 


     在国际经济历次的房地产升降周期中,有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业地产。在许多国家,能用来创造新财富的工业土地,价格比一些普通住宅用地还高。而在中国目前针对工业用地的使用来说政府一般都是赔本供地,普遍以低于征地、拆迁和的配套的成本向工业用地者协议供应,因为住宅用地的出让收益在一次性取得后就不在发生,而兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用,所以各地政府在工业用地出让上都会出台相关优惠政策。而在工业土地的受让中,土地价格一直是一个敏感话题。工业园区通常的操作是:对外公布一个基准的土地价格,而最终的土地成交价格则是在这个基准价格的上下浮动,对于一些重要大企业或者利税大户,开发区给予的土地价格往往相当优惠。“让利给入驻企业”几乎是全国各地工业园区招商时的一个共同的准则和卖点。为了引进一些国际著名企业,以涵养税源,一些地方政府会不惜高举“零地价”的大旗,或者半卖半送去换取招商引资“筑巢引凤”的资本。这等于是白送土地还贴钱。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。开发商心里有数,做地产项目,影响利润的关键因素在于土地成本,廉价土地是他们发家的资本。 


     一直以来,工业用地的相对低廉,这使得专业的工业地产商们获利颇丰。以物流仓储项目为例,2005年上海物流房地产的平均租金上涨了15%,目前上海仓储物业的年投资回报率达10%~12%。相比于住宅和办公楼,这个利润率足够吸引人。除了诱人的廉价土地外,工业地产投资少、租金高、回报稳定的特点也让外资“心驰神往”。仲量联行工业部董事单维其认为“一旦土地公开招、拍、挂,土地价格势必会有一定程度的上涨”。这样的地价大幅增加导致商务成本的上升可能会带来的一些企业的外逃,但是由于上海在中国的经济中心地位,外来的资本仍然在不断涌入。AMB的分析师也无奈地表示,即使招、拍、挂造成土地价格上涨,但是AMB仍然要在上海继续拿地。不难看出因为工业地产的长期投资潜力而大量的吸引着国际资本的关注和投资执着。2005年底,AMB刚刚在松江九亭收购了一块工业用地,计划用于仓储物流项目建设。来自新加坡的工业地产商腾飞集团一直也在上海寻找机会,为此它已经在上海蛰伏了三年,而它在中国最出名的项目就是苏州工业园。对于国资企业来说,或许这又是是一个成为一级土地开发商的机会。上海土地学会会长殷国元介绍说,金桥集团和外高桥集团等的企业手中有不少工业用地,如果工业用地的招、拍、挂被排上议事日程,对这类储备着大量的工业用地的企业来说也许是一个新的机会。

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